Miércoles, 06 Marzo 2019 19:21

Tres elementos innovadores en el financiamiento de Millennium Plaza

Escrito por Redacción Dinero

La megaobra de Inversiones Simco en la capital, Millennium Plaza, tiene un respaldo financiero que se salió del molde. La referida obra, que requerirá US$175 millones en total,  está distribuida en dos fases: una torre corporativa y un complejo de apartamentos. Está ubicada sobre el Paseo General Escalón, esquina opuesta al centro comercial Galerías.

 

 

El mecanismo financiero que hizo posible este desarrollo tiene tres elementos que van más allá de las opciones acostumbradas en otros proyectos de construcción. “Fuimos los primeros, queríamos romper la brecha, porque de esa manera motivábamos a otros”, dijo Miguel Ángel Simán, presidente de Inversiones Simco.

Foto: MIllennium Plaza en Facebook

  1. Titularización en el sector inmobiliario. Para recolectar una parte del dinero, Inversiones Simco decidió acudir al mercado de valores. En este mercado, los inversores toman títulos que tienen un valor equivalente en efectivo. La opción para lograrlo —porque siempre se requiere una figura específica para tratar con inversionistas— fue construir un fondo de titularización. Con estos fondos, el inversionista toma títulos, presta el dinero y el retorno está comprometido en un plazo posterior. El cambio específico que se usó con Millennium Plaza es la estructuración de un fondo inmobiliario con la firma Ricorp, especializada en titularizaciones en El Salvador. Los fondos que se captaron ayudaron a impulsar la obra de construcción desde el principio. Con el fondo inmobiliario se han preparado para captar US$20 millones, pero hasta la fecha solo han salido al mercado para captar US$12 millones (un primer tramo), sin que aún estén buscando salir por el resto del dinero proyectado.
  2. Participación simultánea de la banca y el mercado de valores. Ricorp se convirtió en el contacto directo con los dos bancos que participan, también, financiando el proyecto: Banco Davivienda y Banco Agrícola, que en conjunto han prestado US$60 millones para la obra. José Carlos Bonilla, director ejecutivo de Ricorp, explicó que ante los bancos, la garantía es el proyecto Millennium Plaza, tal cual. Gerardo Simán, presidente de Davivienda, explicó además que los desembolsos están organizados en dos partes: una a tres años y el resto a 25 años, todo en función del análisis que se haga sobre el avance de la construcción y las ventas. Rafael Barraza, presidente de Banco Agrícola, explicó además que la supervisión de la Superintendencia del Sistema Financiero (SSF) fue clave para que las diferentes partes involucradas pudieran tener la certeza del desarrollo de la obra con los resultados esperados. Cuando los usuarios o inquilinos comiencen a pagar el alquiler de los espacios, entonces Simco y el fondo inmobiliario comenzarán a responder ante los compromisos financieros que han adquirido. Simán explicó que cuando registren excedentes podrían usarse para respaldar la segunda fase, pero es una decisión que se tomará después.
  3. Titularización de renta variable. Según Bonilla, en el fondo inmobiliario que permitió apalancar a Millennium Plaza participan solo inversores locales. Pero hay más: “este tipo de inversionista es diferente. No es al que yo llamo rentista”, explicó Bonilla. Renta, en este contexto, es el retorno que recibirá el inversionista por el dinero que entregó al tomar los títulos. “Este grupo es más sofisticado”, añadió Bonilla. Otra de las particularidades, que lo hace diferente a las titularizaciones más conocidas, es que no es una renta fija —un porcentaje de retorno que no cambia mientras se cumple el plazo del fondo— sino que es renta variable, por lo que los que participan de este fondo tienen mayores posibilidades de recibir un mejor rendimiento, o ganancia, por sus títulos.

Obra en construcción

Simán, presidente de Inversiones Simco, detalló que “los primeros años son duros, porque estás pagando la deuda y tenés que desarrollar la segunda fase”. Sin embargo, insistió en que es una “apuesta a largo plazo y los beneficios se van a ver en el largo plazo”.

Modificado por última vez en Miércoles, 06 Marzo 2019 19:37